12月16日，万科2022年第一次临时股东大会召开。

万科董事会主席郁亮在股东大会上表示：

政策面向好的力度、广度全面超出预期，房地产行业继2003年后近20年再被看作是支柱行业。

“今天在市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。”

“行业40％的跌幅已收缩过度”

从今年6月份的万科股东大会开始，郁亮就在给行业传递信心。

他当时表示，今天行业需要信心，需要熬着往前走，但凡有一丝微光就当是光明所在的往前走。

而现在，郁亮认为，微光在逐步变成曙光。政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度全面超出了预期。

“行业很多年没有发行股票了，现在终于可以发行了。房地产再被提是支柱行业了，上一次被称为支柱行业还是2003年，20年之后又被看作支柱行业。

这些毫无疑问对市场都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。”

郁亮曾在今年中预计短期市场已经触底，恢复是一个缓慢温和的过程。但现在来看，温和的程度比其预期的还要更温和一点，比如11月的销售总体看又回到今年4、5月的水平。

积极的一面是，当下房地产行业下降幅度已经有40％，接近腰斩，显然这是收缩过度。郁亮指出，收缩过度自然会积蓄反弹力量。

过去在行业黄金时代郁亮常常发出警醒，当下则时常给予信心，有人说万科过去看空，今年看多。但郁亮认为这种说法并不准确。

“我们只不过在黄金时代稍微清醒一点、理性一点，在今天市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。我最近有一句话跟同事分享，悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”

万科过去一段时间做了两件事情：一是保证自己活下去；二是不管市场如何变化，发力做好客户愿意买单的好产品、好服务。

抓住这两条，市场如何变化都能够活下去、活得好、活得久。

“今年新投的地，

平均净利率大概能达到12％以上”

在本次股东大会上，万科拟新增不超500亿元发行直接债务融资工具授权。

对于本次股权融资议案，万科总裁祝九胜解释称：

首先，做股权融资是要优化万科资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下去，融资成本也会不断形成一个低走趋势。

其次，确实政策上有这么一个窗口期，体现了监管部门对整个行业的支持，加上大股东深铁也非常支持提议。

第三，目前行业处在底部，曙光已经出现，我们隐隐约约看到一些机会。这次授权经过股东大会支持表决通过，我们也会相机在授权范围内做后续安排。我们一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会我们都会关注。

年初万科提出今年业绩要企稳，对于今年全年业绩完成情况，祝九胜指出：

万科今年投资标准更严，今年新投的地，平均净利率大概能达到12％以上，同时还是集中在有人口流入，在我们队伍有能力打赢的区域投入资源。
 

今年前9个月，万科整体经营服务类收入大概有376亿，同比增长约29.5％。物流在成本法的会计报表上有利润，商业和公寓亏损也明显在下降。

资本市场也打开了REITs这些渠道，一旦合格经营项目、合格资产能够证券化或者能够交易，万科就会有一部分利润可以释放、体现出来。

祝九胜表示：“有这么好的政策支持，行业的难关已过，曙光已现，我对我们全年止跌企稳是有信心的。未来确实会有一些挑战和压力，我们会全力以赴。

我们相信，经过大的调整，这个市场回暖或者需求端向好的时候，对于规范的企业来说，总归是有更多好处的，当然这一切取决于我们的能力是否有根本的提升，能不能适应客户、适应市场的变化。”