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统计局公布的房价数据有水分?话不能这么说!一起刨根究底
类别:建筑房地产  日期:2019-8-8  来源:  点击率:2376  打印 关闭



近日,有消息说“郑州一楼盘每平方米降价3000元”,郑州二手房价连续下跌12个月。但让网友感到不解的是,国家统计局数据显示,郑州新建商品房价格一直稳定,自2018年末以来,环比增幅一直保持在0.1%以内。


到底是网友“傻傻分不清”,还是国家统计局公布的房价数据有水分?数据“温差”是咋产生的?我们不妨来刨个根、问个底。


房价数据就是价格吗?你想错了


很多网友以为,国家统计局发布的房价数据,说的就是具体的住宅销售价格。


但其实,它的准确说法是“住宅销售价格指数”,是用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的,是一个相对数。


这个数据能干嘛?比如,宏观经济管理部门用来判断房地产价格涨跌幅度,适时采取调控措施;让社会各界对房地产涨跌行情“心中有数”,等等。用处很多、很大。


统计局的房价数据咋算出来的?


房价关系千家万户,数据当然要严谨。国家统计局要组织直属调查队,在70个大中城市开展数据搜集工作,这是基础。


选择哪70个城市,也是有讲究的。北京上海这些直辖市、省会城市,以及青岛、宁波这样的计划单列市,在国民经济中地位举足轻重,入选理所当然,一共有35个;此外,还有35个其他城市,其选取也有一定规律。调查范围为70个大中城市的市辖区,不包含县。


同时,还分新房和二手房。新房数据相对容易获取,直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手房情况稍微复杂,既有房地产经纪机构上报,也有房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式。总之,要保证真实,避免受到干扰。


为啥有时房价数据和你感受不一致?


首先,买房人更关心他要买的房子是涨还是跌。但事实上,统计局只统计已经成交了的,待售房屋是不纳入统计的。更何况,有些地方买房还能打个折啥的,实际成交价和市场标价往往存在差异。


其次,公众对房价的感觉,一般基于公众对自己关心或者想要购买的房屋类型。但市场上不光是商品房,还有保障房、共有产权房等不同类型的房屋,统计局要对各种类型的房屋都进行统计,并加权计算。这样一来,价格指数难免与公众的感觉有“温差”。


再次,在实际的房地产销售中,存在一些不可比的因素。更有甚者,还存在网签“阴阳合同”、数据上报滞后等现象。这些都可能造成“数据失真”。比如,不少楼盘采用分批多次方式推出新房源,同一个项目,不同批次的住宅价格就会有所不同。为了让数据更准确,在调查统计中,需要对各分类的平均价格进行评估,并剔除不可比因素影响。这样一来,也容易造成价格指数和人们感受不一致。


为什么有些热点城市这么火,却不在“70城”之列?


经常听到专家这样说:国家统计局针对70个大中城市房价的监测,是顺应国家对房地产调控的需要而逐步建立起来的,从方法上来说,不用怀疑它的科学性。怎么理解呢?


从“70城”名单来看,除了省会城市南京、广州,以及计划单列市深圳之外,江苏省还选择了无锡、扬州、徐州作为样本,广东省则选择了惠州、湛江、韶关作为样本。


 

虽然苏州、东莞都是经济强市,但他们一不是省会城市或计划单列市,二则距离上海、深圳这两大一线城市过近。从统计学角度来讲,样本不能过于集中在一个地区,这样才能更具有代表性。


因此,江苏从苏南、苏中、苏北各选择了一座城市作为代表,苏南选择了距离南京和上海位置适中的无锡,而非苏州;广东则选择了粤西的湛江,以及距离广深稍远一些的惠州、韶关,而非东莞。这样可以使“70城”的地域分布更加均衡,更能反映房地产市场全貌。


当然,随着统计事业的发展,我们也期待统计部门进一步扩大住宅销售价格指数的调查范围,把更多城市纳入其中,为全面地了解全国房地产市场变化提供更多数据参考。


最后,不妨说说你对统计局房价数据的感受,你觉得有差别吗?评论区见。




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