2019年已经过去了3个半月=77天，全年只剩288天了，对于2019年来说，很可能是过去10年最难判断房地产市场走势的一年。

 

一方面，房地产企业特别是龙头房企规模逐渐出现了触顶迹象，另外一方面，全国房地产市场销售面积也出现了40多个月的同比首次下调。

 

这种情况，伟哥总结一下2019年楼市的10大悬念是什么？

 

1：房价会不会出现明显下调？

 

2月份，据统计局初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京下降0.2％，上海和广州分别上涨0.3％和1.1％，深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨0.1％。其中：北京和深圳分别上涨0.2％和0.5％，上海和广州分别下降0.1％和0.2％。

 

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7％，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2％，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4％，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2％，涨幅与上月相同。

 

整体市场看，全国大部分城市明显分化。

 

2：小阳春会不会蔓延？

 

从全国看：购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有：北京、上海、深圳；合肥、济南、南京。

 

市场可以确定的3月肯定不会差，因为没有增量入市。

 

最近市场的消息主要集中三方面：部分城市特别是去年跌了的都在人造小阳春，信贷宽松是主因，后续能不能持续要看3-4月的信贷政策。

 

3：谁会第一个松绑限购？

 

稳地价、稳房价、稳预期，是2019年下半年来房地产政策的主要基调。在大会中，避谈房地产业成为了趋势。

 

整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

 

稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

 

最近已经出了高碑店这样明显松绑人才的限购城市，那么2019年第一个明确松绑限购的城市会是谁？

 

4：房地产税到底如何？

 

稳步是指有把握地按一定步骤进行，稳妥，稳当可靠的意思。

 

两个词的对比很大程度上，是代表房地产税逐渐进入制定程序中。

 

房地产税落地的速度预期在加快，房地产税是一个综合性概念一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着很多人说的“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

 

过去几年，房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。

 

但注意了稳步推进下的房地产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地执行的可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，那么2019年最大的悬念是，到底什么时候会提交草案？

 

5：三四线城市会不会出现明显调整？

 

三四线城市房价在棚改货币化逐步退出后，面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期房价涨幅过大、土地供应较为充足的三四线城市，房价调整幅度可能更大一些。

 

2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市，在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。

 

大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启了观望+有价无市的现象。这也使得很多重仓三四线城市的房企开始销售乏力。

 

2019楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。

 

6：会不会有城市开始松绑首套房购房资格认定

 

不要老看动不动几个小银行房地产贷款，房贷利率+首套房认定标准

 

本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90％以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。

 

其他银行的房贷政策一点市场意义没有。核心是要看，首套房购房资格认定，首付成数。对于一二线城市来说，也同样存在这个问题，如果认房又认贷不松绑，市场不可能有本质的变化。

 

7：租赁价格是涨还是跌？

 

2018年大部分人都看到了7-8月一次明显的租金上涨，对于2019年来说，公寓企业依然在大规模融资与扩展，但从经济角度看，涨幅放缓下，年轻人收入涨幅并没有增加，这种情况，2019年房租会如何走？

 

8：那个城市圈会比较活跃？

 

城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

 

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率，两者之间存在着10几个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

 

9：商住房还能不能买？

 

从这几天市场走势看，暂停了一个月的商办签约逐渐恢复，但调控的重压依然针对开发商手里持有的物业。广州松绑了部分商办，那么其他调控严格的城市，会不会在2019年出现后续商办政策是不是会按照老房老办法，新房新办法？

10：最后一个最大的悬念：你还会不会买房？

 

不论你是不是承认，中国经济已经是房地产经济，所有人不论你买房还是不买房，都已经被房地产绑架：它牵动着金融系统、民生领域和国民经济大局；，谁也不可能保证自己完全踏准，在房价波峰波谷完成资产转移。

 

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展，GDP涨幅6，这个临界点是会不会刺激房地产的关键。对于普通人来说，2019年选择一个之前调整过价格的市场置业，风险要远远小于进入股市。