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“山竹”已退,楼市的台风正席卷而来
类别:建筑房地产  日期:2018-9-25  来源:  点击率:1656  打印 关闭



      在大肆破坏完菲律宾之后,超强台风“山竹”又杀到了广东。

  深圳大梅沙的酒店玻璃被撞破,海水直接涌进酒店大堂;房屋在大风中摇晃,有个网友说,她妈妈都要被晃晕了……

  “山竹”挥一挥衣袖,不带走一片云彩,却留下满目疮痍。

  现在,广东的“山竹”已经走了,但楼市的“山竹”还在。

  “山竹”登陆房地产

 

  往日风光无限的房地产行业在今年遭遇了空前危机。

  每天一睁眼就要面对肩上繁重的债务,这大概是现在的房企老板们真实的生活写照了。

  截至今年上半年末,170家上市房企的加权平均净负债率是92.56%,可见房地产行业的整体负债率是非常高的。

  但更让房企老板头疼的是,这些债务集中偿还的时间已经到了。

  2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司债的发行高峰期,公司债期限结构以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主。

  所以房企的偿债高峰期是2018年的三季度到2021年的三季度,各大房企已经开始大量偿还债务了。

  但现在房企要借钱来还债并不容易,于是它们提高周转率,靠多卖房子来还钱,这已经成为了房地产企业的首选。

  这也造就了房企的夺命狂奔。

  碧桂园誓师大会喝鸡血,为了快点完工拿豆腐渣工程糊弄客户,工地频繁发生倒塌,便是高周转的一个反面教材。

  尽管房企都在夺命狂奔,繁重的债务依旧压得房企几乎要透不过气来。

  中小房企首当其冲,中弘股份资金链断裂,老板“跑路”;而龙头房企也开始了裁员潮,泰禾、绿地等多家房企开始裁员。

  “山竹”已经登陆,房企举步维艰。

  政策卡住喉咙,进退维艰

 

  房企现在的危机,最直接的原因是融资缩紧和楼市限价。

  从2017年,我们进入痛苦的去杠杆之后,整个市场的资金都比较紧缺,各行各业都缺钱。

  但是今年7月份之后,央妈就放弃了去杠杆,通过银行向企业输血。

  尽管银行手里的钱多了,但这些钱并没有送到房企手里,去年的十九大会议指出,银监会系统和银行业要有效防控房地产领域风险。

  所以,银行也不敢顶风作案给房企随便批贷。

  除了最为低廉的银行贷款之外,房地产的其他融资渠道也几乎被堵死了。

  今年5月下旬,发改委提出“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务”。

  海外发债是行不通了,而房地产信托也受到了强监管,房企融资之路越发艰难。

  房企想要借新债还旧债是很难的,剩下的一个办法就是多卖几套房子,赚钱还债。但要是房价上涨无望,房子也不会好卖。

  而自从7月底的中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后,房价上涨就很难实现了。

  全国各地限购、限贷、限价、限售,在限制房企涨价的同时,提高买房的难度,降低国民的购房欲望。

  现在全国首套房贷款平均利率高达5.69%,比去年这时候上升了11.13%,直接提高了贷款买房的成本。

  但能贷到还算好的,问题是有些银行网点已经暂停提供房贷了,前几天北京的公积金新政,又一步压缩了公积金贷款的额度。

  以上种种,都提高了买房的难度,减少买房者的数量。

  而购房者的房子要拿到房产证3年或者5年之后才可以出售,更是让想炒房的人多了一重顾虑,不敢轻易入场。

  在政策的引导下,房企的融资紧张,房价也很难上涨,房企要解决债务问题是愈发艰难了。

  形势如此只能丢弃房企

 

  从“山竹”登陆房地产行业的直接原因来看,这场台风,好像是可以通过政策避免的。

  只要政府愿意出手相助,不阻碍房企融资,也不调控房价就行了。

  这样确实可以暂时让房企度过危机,但此举无异于饮鸩止渴。继续让房企扩张,让房价上涨,只会把“山竹”越养越大,然后席卷整个中国经济。

  首先,我们的房价不能再炒了。

  今年有人算了一笔账,2016年,中国房地产总市值占GDP的比例为411%。由于2016年之后房价是继续上涨的,按理说2017年这个比例应该更大。

  2017年中国GDP是13万亿美元,如果我们按411%来算,中国的房地产总值将高达至少52万亿美元。

  问题是2018年1月初美国所有房屋总价值是31.8万亿美元,只有中国2017年保守估计的三分之二。

  但人家美国的GDP是19万亿美元,对比一下,大家就知道这泡沫到底有多大!

  现在我们就连三四线城市的房价都动辄每平方过万,但这些地方的人均月收入大都是2、3千。

  我们用什么来支撑远超美国的房产总值和远超自身收入的房价?

  如果任由房价继续上涨,我们可能会走上日本的老路,涨到顶点之后,房价泡沫破裂,房价暴跌,经济倒退。

  所以国家出手调控,是顺应经济形势做出的决策。

  其次,居民不能再加杠杆了。

  现在买房要掏空祖孙三代的6个钱包,已经成了一种常态,但是掏空6个钱包,很多时候并不是让我们可以买下一套房子,而是刚好凑够首付而已。

  可以想象的是,买完房子之后,大家背上一身债务,真的是穷得只剩房子。

  截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,这并没有算上民间借贷,如果算上的话,比例会更高。

  很多中国家庭都已经入不敷出了,再增加债务,很多家庭就会破产。

  所以,现在不是想不想买的问题,是民众已经买不起了,没钱买了。而且已经出现了拖累消费的现象,大家都在消费降级。

  最后,实体经济不能再被吸血。

  自从房地产的牛市开始之后,实体经济的钱,就慢慢地流到了房地产行业里。

  跟老老实实做实业相比,还是炒房来钱快,回报高,这就产生了挤出效应。

  事实上,之前靠着做实业发家的人,他们的继承人甚至他们自己,都不愿意把钱再投到实业里。

  而对于有心做实业的人来说,资金也是一个很大的问题。

  如果没有政策的限制,银行肯定是看谁挣钱,就把钱借给谁。不赚钱的实业和赚钱的房企,显然是房企更占优势。

  如果房地产继续繁荣,实体经济的生存就更艰难了,光靠炒房子,撑不起中国经济。

  所以,政府在房地产与整个经济之间做出了选择,哪怕未来房企的日子会很不好过,也不会伸出援手。

  只希望真能一业废百业兴,让中国经济能够实现凤凰涅槃。






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