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房租猛涨潜藏不小的社会风险
类别:建筑房地产  日期:2018-8-24  来源:21世纪经济报道  点击率:2400  打印 关闭

 

关于租房市场,一线城市有两个趋势需要警惕!房租猛涨的深层次原因是…

稳房租路径

北京等地区近期房租出现过快上涨,引起广泛关注,而随着原我爱我家(5.520, 0.02, 0.36%)副总裁胡景晖“炮轰”长租公寓运营机构并从我爱我家离职而引发对长租公寓更广泛的争议,上演了“一出好戏”。

在这“好戏”背后,带给市场更多思考。

首先,长租公寓机构在利益驱动下,出现了恶性竞争等问题,对市场造成了一定的影响;

其次,市场供需不平衡显然存在,尤其是在一些大城市和优质房源,这种不平衡也一定程度上会影响房租,因此,在部分城市需要加大供给;

最关键的是,在住房租赁市场,虽然出台了一些相关的政策,但是并未完全细化落地。同时,监管也相对缺失,因此,需要完善政策和补齐监管短板。

由北京房租租金上涨引发的争论持续发酵。过去几年来已经深深介入住房租赁行业的各路资本,在此轮争论中被指为推高房租租金的重要“元凶”。如何规范资本行为、防止恶性竞争,成为争议的焦点之一。

因炮轰“自如、蛋壳等推高房租”,8月17日下午,胡景晖被我爱我家董事长谢勇约谈了长达四小时。胡将这场约谈称之为“末日审判”。随后,众所周知,在我爱我家工作18年的胡景晖“被离职”了。

长租公寓机构规模赛跑最终引爆的争议点是“推高房租”。有不少案例证明,在争抢房源过程中,机构间难免发生短兵相接现象。而为了获取更多房源,抬高租金是一种被普遍采取的方式。胡景晖认为,“他们这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。”此外,胡景晖还认为,“重装修也是导致租金上涨的原因之一。重装修本身没有问题,但是现在有很多所谓的长租公寓为了达到标准化效果,无论房屋客观条件如何,一律要求采取重装修,这部分增加的成本自然也就转化到了房租里。”

不止资本,梳理我国租赁政策不难发现,在数据获取、行业规范、供应机制、租客权益保护等方面,都存在大量的监管空白地带。这是由租赁政策滞后的客观现实所决定,但导致了租赁市场各方信息不对称,既不利于市场稳定,也使得对租赁市场的调整手段较为有限。

针对北京住房租赁市场的现状,8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加。各方共同承诺不进行恶性竞争并哄抬租金,同时加大供应。

但多数业内人士仍然冀望于实质性的改变。即借助此次风波,加强住房租赁市场的各项“基础设施”建设,同时保护各方权益,从而更好地迎接“租售并举”时代。

缺失的数据

在国家统计局的官方口径中,对住房租赁市场的统计指标远少于买卖市场。买卖指标中,既有成交量、价格指数等基础指标,也有土地交易、投资规模、资金状况等间接参考项。

而对于租赁市场的统计,仅有“租赁房房租”指数一项,且作为构成CPI的八大类别中的一个分项而存在,不甚起眼。

这种单一的数据来源,使得监管层和研究者很难对租赁市场有全面的了解。“租赁市场缺乏基础的数据,除了供应端的房源数量,也没有需求端的人口增量和流动情况。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌向21世纪经济报道表示,在监测租赁市场的变化时,可供参照的指标很少。

从某种程度上说,这是由于租赁市场分散、多变的特性所决定。诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷向21世纪经济报道表示,当前租赁房源极为分散,来源有机构、二房东、个人直租等,且租赁中介较多,以小中介为主。同时租赁房源流动性较大,数据积累困难,因此租赁市场数据相对较少。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为,虽然我国早就开展了住房租赁合同备案工作,但由于各种原因,真正去备案的情况很少。这就导致租赁市场不像二手房买卖那样,能够留存足够的交易数据。

近年来,一些大城市按照要求,开始实施住房租赁合同网签备案制度,但由于起步较晚,真正做到全面备案尚需时日。

在多数受访者看来,这背后有深层的制度原因:

一方面,租赁市场有明显的地域性特征,政策从中央到落地,既要结合当地的现实,又需要有人力、物力、财力去支撑,短期内很难一蹴而就;

另一方面,近几年房地产买卖市场火爆,各地监管部门将主要精力放在这一领域,而对体量相对较小的租赁市场有所忽略。

北京某知名中介机构负责人向21世纪经济报道透露,近几年来,他曾多次应住建部、北京市住建委等部门的邀请参与房地产市场座谈,但甚少有关于租赁市场的专项座谈,大部分情况都在探讨买卖市场,对租赁市场多一笔带过。

据悉,在缺乏一手数据的情况下,监管者主要从各大中介机构处获取租赁数据。但这些机构的市占率有限、经营策略不同、统计口径亦有差别,即使将各家的信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。

而由于缺乏数据支持,加之租赁市场的分散性,对租赁市场的监管手段十分有限。前述从业者表示,一直以来,政府部门对租赁市场的管理手段以“检查、约谈”为主,其余则靠“行业自律”。

相比买卖市场,这种做法既缺乏价格指导机制,对供应端的调整也十分有限。因此,对租赁市场的管控效果始终不甚理想。

那么,如前所提及,长租公寓究竟有没有推高房租?各方是怎么看的?

长租公寓究竟有没有推高房租?

我爱我家和蛋壳公寓先后否认了长租公寓推高房租。

那么,长租公寓究竟有没有推高房租呢?这是很多人想知道也在辩论的 “真相”。不过,由于这场论战涉及面过广,越来越多的业内人士表示更愿意保持沉默。

21世纪经济报道记者采访到了几位业内人士。上海易居房地产研究院副院长杨红旭的看法是,“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快,主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快,很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系。就像共享单车市场,竞争激烈的时候,几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

世联行(6.430, -0.09, -1.38%)集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为,分散式长租公寓的确可能更容易出现定价问题,而集中式长租公寓因为受制于严格的财务测算,因此会非常理性。“至于分散式领域涉及到和小业主谈判,可能一个业务员就能决定项目定价,个案多了就容易出现问题。”不过,甘伟认为,“长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额,这还不足以推动市场价格上涨,它不同于垄断力量。就算在北京长租公寓拥有10%-15%的份额,也只是一股小力量。因此,凭此就断定推高房租是不理性不客观的,存在逻辑问题。”

关于长租公寓这场论战,商人潘石屹的解释可能是最接近“真相”的。“房租猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的,昨天租金低的时候租进来,今天租金高的时候再租出去,他们就可以赚到其中的差额,他们是在  利用价值规律做生意。”

然而,比辩论更重要的是,关于租房市场,一线城市有两个趋势需要警惕。

趋势一:租房需求持续增长带来房租上涨压力。根据58安居客房产研究院线上数据,2018年上半年,全国一线城市租赁找房数据出现普涨,一线城市中上海租房需求量同比增幅最大,2018年二季度同比涨幅达70.66%。在持续上涨的需求下,供应量增长规模如果无法和需求相匹配,房租上涨的压力会逐步增加;

趋势二:长租公寓市场份额增加,租金监管要求高。长租公寓在一线城市的增长仍将持续,从58安居客线上的数据来看,上半年一线城市的长租公寓流量在10%-15%,明显高于全国平均值,对于一线城市的长租公寓租金监管要求也会高于其他城市。

对此,胡景晖的看法是,北京市住建委对长租公寓的约谈是很有必要的。他对租房市场有三点建议:

第一,通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓(66.600, 0.60, 0.91%)公示;

第二,如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;

第三,建议住建部和各地的住建委员严格监管进入到长租公寓的资本。

58安居客房产研究院首席分析师张波的建议是

“首先,制度先行、法律保障。从国外发达国家的经验来看,稳定租金无不需要借助强制手段来保障,例如德国出台的租赁法律,对于租金上涨幅度都有明确规定,由此实现了租金的稳定性。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策,但目前国内租赁还未上升到国家法律层面,保障的力度有待切实提高;

其次,需要合理增加和匹配不同人群租赁房源,尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。在此基础上加大集体土地租赁房源试点,加快部分城市商住用房改建成出租房源,推动房企自持性用地上市等后段都可以保障租赁房源量稳步增加;

最后,对于各类租赁运营机构要采用‘胡萝卜+大棒’政策。一方面针对包括长租公寓在内的各类租赁运营方给予更多政策、税收和信贷等方面的支持;另一方面各地需要做好相关监管工作,重点严查侵犯承租人合法权益、随意上涨租金等问题。”

政策细则有待落地

近年来,多路资本进入租赁市场,并培育出多家大型租赁机构。而大型租赁机构在扩张中的非正当竞争,被视为推高租金的原因之一。

在柴强看来,部分租赁企业的确存在恶性竞争。但大型机构推高租金的论调被过度解读,按照现阶段租赁机构的市占率,还远远达不到垄断的水平。

他还认为,培育专业化、机构化租赁企业的大方向不应被否定。柴强向21世纪经济报道表示,大型租赁企业能够提供更好的租赁品质,有利于市场走向规范化。而从监管的角度来看,这些企业更有利于管理,也能够提供更多、更有价值的市场数据。

但柴强表示,应当注意大型租赁企业在扩张中的垄断倾向和非正常竞争苗头,并及时加以制止。

顾云昌认为,此轮有关租金的争论,有望成为促成租赁市场政策完善的契机。在他看来,在房地产调控长效机制、租售并举住房制度的大框架下,房源信息普查、租赁信息平台建设等行业“基础设施”正逐渐完善,从而尽快为行业提供基础数据。

柴强也表示,随着租售并举时代的到来,有关租赁市场的政策会不断完善,并会涉及供需、监管等各个层面。

顾云昌表示,还应关注租赁市场与买卖市场的关系,除两个市场的联动机制外,还有“租售比”等指标。此外,作为市场需求的重要部分,对于大中城市的人口流动也应密切关注。

他还认为,保障租客权益,也应是政策关注的重点。因为“当租客感到不安全时,就不会长期留在租赁市场”,而这种不安全感主要来自对房源的清理,以及租金的不断调整。

就当下北京市场的高租金,刚从我爱我家副总裁的职位上辞职的胡景晖建议,“通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,每个月向老百姓公示”。也有业内人士认为,应直接对租金进行调整。

但柴强认为,对租赁价格的调整应慎之又慎。因为直接管控租金有利也有弊,一直是学术上的难题。但可以通过调整供需的方式间接调整。

贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》指出,从2015年开始,关于租赁市场的政策就进入密集发布期,但均有待细化和落地。从现有内容来看,未来的政策趋势“包括不限于”5个方向:集体土地建租赁住房、提取公积金支付房租、租金抵扣个税、租购同权、租户权利保障。

社论:

遏制房租上涨,防范滞胀风险

近日,北京房租上涨引发全社会关注。有机构称,今年全国主要大中城市中,北京的房租同比涨幅并不是最高,有几个城市的房租涨得更快。

房租大幅上涨可能有两个原因:

其一,在过去两年,房价出现广泛且大幅上涨,房租自然会在房价上涨后跟涨,房东会在一个供需平衡的市场试探性地将房租提到上限。

其二,资本大幅介入后增强了出租者的议价能力,起到了市场房租上涨催化剂的作用。

在我国政府提出“房住不炒”要求、严厉调控楼市,并陆续出台诸多政策文件鼓励租房市场发展后,中国住房交易开始冷却,这会影响到房屋中介收入,出现大量裁员现象。因此,中介响应国家鼓励租房市场的政策,从中介角色转向经营长租公寓,大部分是做二房东。

这种转型对中介有两个好处,首先是从一次性收取中介费到每月获取房租差价,其次是能够影响甚至控制房租价格,进而支撑住房市场价格,并刺激人们租不如买的预期,增强市场交易动力并从中受益。一般而言,如果住房价格下跌,市场交易会大幅缩减,中国人买涨不买跌,这对中介业务会构成巨大冲击。

中介转入长租公寓模式需要资本支持。过去几年,以房租为直接还款来源的租赁ABS产品在中国金融市场大量出现,与消费金融ABS一样火爆,这些证券化产品可能会出现风险。

金融资本支持下的中介公司大量圈占住房资源,变为租房公司,为了获取房源,在同业竞争下必然会以比市场更高的价格(20%-40%)吸引房东授权经营,高出的价格、装修费用以及企业利润会转嫁给租户,大幅抬高市场房租水平。由于利润空间有限以及可能的出租空档期损失,所以这个商业模式,一是需要规模效应,二是要尽可能分隔出更多出租单位,因此,这些公司更倾向于在特定区域形成市场垄断,抬高市场价格,引领整个市场跟涨。

现在,人们对房租价格上涨变得敏感,是因为房租价格对应的是当地收入水平,而不是房价,因此要考虑真实的承受力。由于房价收入比已经高得离谱,如果房租水平要跟随住房价格上涨,房租支出就会超出当地人的支付能力。

以北京去年平均年工资收入101599元计算,除去包括税费在内的各项开支后,人均可支配收入为57230元。2018年1月,北京二手房均价每平米57397 元,新房均价40000元左右。北京人均每年可支配收入与北京每平米住房均价几乎相当。按照我爱我家统计,2018年北京上半年每套月租金均价4649元,考虑到合租等问题,北京房租收入比已经接近60%,从买不起转变为租不起。这意味着年轻人几乎没有储蓄购房首付的可能。

从买不起转变为租不起的现象有可能进一步在其他城市出现,原因在于过去两年多时间全国各地房价已经大幅攀升到本地收入水平无法支撑的状态。如果房价不降,房租会继续跟涨,从而制造“租不起”现象,资本介入只是加速了这一趋势提前到来。

这会带来什么样的后果呢?

首先,目前的长租公寓模式潜藏不小的社会风险。因为中介竞争性抢占房源时大幅抬高市场价格,并进行装修,是一种透支性行为,但未来有可能因市场承受力有限导致出租率较低的情况发生,产生亏损,房东拿不到房租则会驱赶租户。8月中旬,杭州鼎家网络科技有限公司就因为收租后未将租金打给房东,导致房东强制腾房。原因就在于竞争房源时承诺给房东的房租过高,房子租不出去不得不降价出租,出现亏损。

其次,由房租上涨带动广义物价持续上涨,可能导致社会平均工资增速赶不上住房成本上涨速度,会让年轻人背负过高住房费用,逐步丧失消费力。这样的后果不仅是消费萎缩影响经济增长,还会产生社会问题,比如晚婚与不育。

用政策手段控制房租增速没有太大意义,因为房价相对收入过高,房价不降就会刺激房租慢慢追涨。这是一个系统性问题,推高的不只有房租,还将包括大部分物价。同时,高房价严重抑制内需,影响经济增速与个人收入。而要避免陷入这种境地,关键的一环是坚决遏制房价上涨。

 



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