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房租大涨,谁在惩罚不买房的人?
类别:建筑房地产  日期:2018-8-22  来源:  点击率:1908  打印 关闭



 

北京的房价降了,但为何房租却开始大涨?


有人将这一轮北京房租大涨归罪于长租公寓的哄抬,这显然过于高看了他们的实力。长租公寓在北京的住房租赁市场并非主流,在个别区域,这些长租公寓可能的确哄抬了租金,但在整个北京市场,他们还不具备这样的实力。

即使这些中介资本在北京的租赁市场具备了足够的影响力,想要哄抬租金价格,也必须建立在一定的供需基础之上。如果北京的住房租赁市场处于供过于求的状态,这些中介也不敢违背市场规律贸然哄抬租金价格,否则无异于自寻死路,中介敢于哄抬租金,一定是建立在北京租赁市场供不应求的基础之上,中介的哄抬,只不过是在供求关系上借势。真正引发租金价格上涨的,还是由供求关系决定。

那么,北京住房租赁市场的供求关系究竟发生了什么变化呢?

 

从需求的角度来看,由于2017年以来北京房价开始出现下跌,导致更多的购房者陷入观望状态,等待房价进一步下跌,因此,这部分原本应该进入购房市场的人群,选择了暂时租房,增加了租赁市场的需求。今年上半年,北京的住房成交量同比下降了35%,而租赁成交量上升了11%,此消彼长的趋势非常明显。

而从供给的角度来看,2017年11月,北京大兴火灾悲剧发生之后,北京市对地下室、群租房等违章建筑展开了史上最大力度的清理整顿,从清除安全隐患的角度来看,这一轮清理可谓卓有成效,但由此带来的一个客观事实就是,中低收入人群的居住面积大幅减少,大清理之后,部分人群选择了返乡,但更多的人还是留在北京,租房市场的供求关系开始变得紧张。

如果说供求关系失衡是房租上涨的导火索,从更深层次来看,当前北京房租上涨,很大程度上是在吞咽过去房价大幅上涨带来的苦果。

从国外成熟市场来看,房价和房租之间通常保持一个合理的比例,租金回报率(住房租金/住房总价)通常在4%以上甚至更高,一个合理的租金回报率,是判断房产是否值得投资的重要标准。但在我国,租金回报率长期处于失真的状态,不仅低于国外成熟市场的水平,甚至长期低于一年期存款利率,比如北京等一线城市的租金回报率大概只有1.5%,以国外的租金回报率来测算,这样的房产并不值得投资。但是,尽管租金回报率并不合理,国内房产价格的持续上涨,相当于以一个泡沫支撑了另一个泡沫,使得购房者并不用过多考虑租金回报,房产自身的巨额增值足以让投资者忽略租金回报率。

但是随着北京房价不再上涨甚至开始下跌,以泡沫支撑泡沫的击鼓传花的游戏中止,房租的重要性就开始凸显,尤其是最近几年高价购房的房东,开始要求更多的租金回报来弥补房价下跌的损失。长期以来被忽略的租金回报率,终于开始在中国房地产市场发挥作用。

如果仅从租金回报率的角度来看,当前北京等一线城市的房租并不算高,假如北京市一套价值1000万元的房产,按照当前4%的无风险回报率来测算,持有1000万的现金,一年的收益至少应该有40万元,而持有一套1000万的房产,一年的租金只有15万元左右,即使再上张一倍,年回报率也只有3%。当然,这并不是说北京等一线城市的租金水平很低,当房租占去了一个人一半的收入,或者租金几乎和供房的按揭相当,无论以怎样的角度来看都已经算得上极高。

以租金回报率的角度来看,北京的房租还处在较低的水平,但从居民实际收入水平来看,北京的租金已经让人难以承受,那么,问题到底出在哪里?

问题的症结在于,过去几年我们的房价涨幅实在太大。在租金回报率(住房租金/住房总价)这个公式中,当超高的房价扮演了分母的角色,租金回报率无论怎样来算,都只能是一个极小的百分比。所以,如果想要国内的租金回报率回归到合理水平,只有两条路径,一是房价大幅回落,二是租金大幅上涨。在当前中国经济背景下,房价大幅回落和租金大幅上涨,到底哪一个的概率会更大呢?

 

在过去房价大幅上涨的背景下,房东对于房产的主要关注在于房产增值,对于租金回报并没有过高的要求,在房价上涨的大风暴下,房屋租赁市场还是一个相对安全的避风港,对很多人而言,即使买不起房,至少还可以选择租房,但当房价持续上涨的势头难以持续,甚至开始掉头向下,租赁市场也就不再是避风港,而是来到了风口浪尖之上,过去高房价引发的风暴,终于刮到了租赁市场。

去年以来,购租并举成为我国房地产调控最重要的长效机制,很多城市甚至给予租房人就近入学甚至租房落户的待遇,让很多人欢呼租房者的春天即将到来。不过,现实总是比想象的残酷,租房者还没有等到购租并举的春天,房租上涨的冬天已经提前到来。

购租并举的本意是鼓励更多的人租房,而不是人人买房。对政府而言,鼓励更多的人买房,相当于在租房市场增加了更多的需求,那就势必要提供充足的供给,否则,如果供给无法满足新增的需求,只会带来租金更快上涨。

近期北京房租价格上涨引发关注之后,有关部门召集10家中介开会,后者做出了两个月不涨租金的承诺。不过,行政管制价格的结果,通常是会带来更大的报复性上涨,和约谈中介相比,有关部门更应该做的是尽快增加租赁市场的供给,改变租房者在市场中的弱势地位。

 

如果住房租赁市场的供求状况得不到改善,政府对于强势一方的任何打压,最终都会以更大的力度转移到弱势一方的身上,这种规律在以前的住房买卖市场已经被屡屡验证,未来可能会更多出现在租房市场,比如传言中即将出台的房地产税。房地产税的征收对象是拥有多套住房的人,也就是租赁市场上的房东,如果未来租赁市场依然处于供不应求的状态,到时候房东可以轻易将房地产税的成本转移到租客身上,原本是对多套住房者的征税,最终将演变成对不购房者的又一次惩罚。而不管是买不起房还是不愿意买房的人,都不应该承受这样的惩罚。

过去人们常说,80后是最倒霉的一代人,很多不好的事情都让他们给赶上了。现在来看,90后的境遇可能更加悲催。至少在住房这件事情上,80后依靠自己的奋斗还有买房的可能,实在买不起至少租得起,但对于初入职场的90后,靠自己买房几乎没有可能,而租房的空间也在被一点点挤压。





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