中国住建部昨日消息称，将加强对房地产市场的监控，整顿房地产市场秩序。而就在前一天，海南实施全域限购，实施更进一步的调控政策，阻绝了海南——这个建设中的自由贸易港的房地产的自由流通。

　　人们难免不对未来房地产走势担心，会不会有其他地区也会照此出政策？房地产市场未来到底还有无机会？知名地产商任志强近日公开发表的一个演讲，十分精彩，基本回答了当前人们对房地产关心的所有问题，用常识、市场规律来分析了目前的市场趋势。

　　以下为任志强杭州演讲实录：

　　一季度房价暴涨

　　我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

　　利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到地方的手上了，因为地方把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

　　现在是"抄底"机会

　　为什么请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

　　所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50％。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

　　所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

　　东北、西部地区不能碰

　　分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。

　　但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

　　只租不售诞生"灰色空间"

　　我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。

　　反正这种长租房，创造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判。再一个，给开发商的压力就是，这个租金可能是难得取得回报。

　　越出政策的地方房价越涨

　　大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？

　　在座的这些人，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，有人告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，这么简单的道理还用问吗？

　　楼市如何走取决于特朗普

　　这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？

　　前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

　　并非每个城市都需要租赁住房

　　现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场？我觉得不行。为什么不行？没有一个地方会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了。

　　只有什么样呢？就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少？没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路，有管子，有煤气，有燃气，有供暖什么的东西，你要是离得远的话，我才不给你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集体土地都能用。

　　房地产税，路还很远

　　还有一个关心的问题，就是房产税。回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。

　　第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

　　第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30％多。也就是说70％多的房子，60％多的房子，接近70％的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。

　　房地产税与租售并举矛盾

　　同时，税收一定是大大提高了租赁标准，和你这个租售并举是违背的，这两个是相悖的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题，能解决任何问题。

　　为什么？因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢？因为他一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段，有商品化的阶段，有非商品化的阶段。

　　空置税可解决租赁住房问题

　　因此在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。

　　但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税。

　　所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用补贴让穷人有房子租。

　　长效机制很难建立

　　倒过来说，如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。

　　历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反。我就讲这么多，谢谢。我再说一遍，你们千万别给我传出去，我都被问过了。

　　谢谢大家，我的演讲完了，这些仅代表我个人观点。