（国务院参事、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长  仇保兴）

“中国发展高层论坛2018年会”于3月24至26日在北京举行，主题为“新时代的中国”，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴出席并演讲。

 其认为当前中国的房地产有两个显著的特点：

一是冰火两重天，一线城市还是比较火热，但三四线城市冰冻期比较长。

二是在一线城市，房价的上涨被遏制住了，但是在某些城市出现了二手房跟新房价格的倒挂，这说明什么呢？仇保兴认为，这说明当前的这种价格的稳定，是被行政手段压抑住的。所以这种紧平衡状态是难以持久。

正因为如此，国务院正在制定房地产市场中长期健康发展规划。

为了深入这个紧平衡，他表示我们要充分认识到我国这些一线城市房地产市场存在的特殊的脆弱性。

脆弱性之一，人均住房面积已达发达国家平均水平。

国际货币组织（IFM）是一个很大的智库，它曾经在前年出了一个报告，指出当某个国家越过城镇化峰值以后，如德国、日本这些国家人均的住房面积约为35到40平方米。我国现在也已经到这个水平了，也就是说在宏观上我们并不缺房子，但在一、二、三、四线城市之间住房需求差异很大。这也是一个有众多国家城市化数据支持的现象。

仇保兴表示，这说明中国城镇化时代已经进入第二个拐点，而且这个拐点比很多经济学家预计的要明显早一些。在这点上我们一定要有清晰的认识。

脆弱性之二，老百姓资产在房产中占比较大。

我国跟美国比，中国老百姓中的千万富翁，其实有700万是在房产里，如果美国的千万富翁可能仅300万在房产里面。我国民众的资产大部分资产存储在房产中，属国际上民众房产资产属性最高的国家之一。这样一来，我们很多调控工具都会受到一些制约，如果房价出现大幅度的下跌，那就成了问题了。

脆弱性之三，城市金融资产存量极度不均衡。

北京的金融机构所掌握的资产总量，约占全国的9.2％，如果将十个一线城市加起来，约占整个我国货币总量50％以上。也就是说系统性风险有可能在这十几个城市湧观。但是一旦出现局部性危机，就有可能在全国蔓延，这是与现代金融的高度传导性是分不开的。

脆弱性之四，房地产刺激经济的旧习。

很多地方干部都有一个拿房地产来提振经济的习惯思维。一旦经济出现下滑态势，就会拿房地产说事，因为房地产的投资量约占地方投资总量的1/3甚至1/2，带动的行业多达上百个。一业兴，百业旺。但仇保兴表示，我国到了城镇化已经到了第二拐点之时，我们多年用之有效的方法，现在再用效果就会大不一样。现在如果再用房地产提振经济，那等于是饮鸩解渴，出现的副作用会非常大，造成的空城、鬼城数量也会很多。

脆弱性之五，金融衍生品乱象。

因为现代金融衍生品有三个特点，一是不少金融衍生品从其诞生之日就着眼于回避监管；二是高度混合混业，扯不清、理还乱，使传统风险控制捉襟见肘；三是通过互联网有非常高的传导性。这种高的传导性跟前面这两点相结合就极易造成金融市场的不稳定性。

脆弱性之六，我国房产市场炒房比例较高。

特别是一线城市，“买对一套房，生活水平提升一挡水平”十分流行，这是一种有害的虚假需求。部分三、四线城市房地产短期回暖，不少是炒房者的功劳，也造就这些城市住房空置率持续攀高。

这六个方面构成了我国的房地产市场特殊的脆弱性，这一点我们必须要有清醒的认识。

这样一来怎么办？仇保兴认为有三点共识：

第一，多渠道供给。多渠道供给，不仅在一线城市住房供给数量上、而且在形式上要多样化，比方说棚户区改造、人才房、公租房，包括集体建设用地建社会房等等，能多种形式提供租用房。

 第二，多形式疏导。多种形式疏导，除了租购并举以外，欧盟国家，二战之后大力提倡住房合作社。就是由无房者自行组织起来建设“租售並举”的自用房。租售并举，其中有政府投资的公租，也有民企投资的租用房，更应提倡公私混合建设租用房。史实证明， 由老百姓自己组织起来提供租售並举用房，即住房合作社所建的“社会房”效率最高。在欧盟国家这样的住房合作社供房率 ，有的高达50％以上。

第三， 多工具连调。我国房地产呈现极端的不平衡，风险也集中在少数城市中，不可能一刀切进行调控。这样一来，必须将传统的集中调转变为分散调；把行政手段调为主转变为经济手段调为主 ，多用信货、税收手段取代行政手段；从中央政府调为主转变为地方政府调为主，再加上多品种、多样化供给，就有可能使整个房地产发展的过程，顺周期的投资比重下降，逆周期投资的逐步上升。

总之，只要房地产中长期调控规划设计合理。我国一线城市房地产市场有可能能从当前的紧平衡顺利过渡到次紧平衡，再过渡到松平衡，为市场化的调控留出余地与机会。这样一来，我国房地产市场与城镇化的整体健康发展就可以得到保证。