我先简单介绍一下中国1到8月份的一些数字，给大家一个基本概念。

我们固定资产可以明显看出来是持续下滑的趋势，这个下滑的趋势并没有止住，而且还在继续下滑。固定资产整个来说是和我们GDP密切相关，因为我们的三大部分，一部分是投资、一部分出口、一部分是销售，投资占的比例非常高，从上半年情况看，我们的贡献度接近于50％，而投资持续下滑，让固定资产投资对中国GDP的影响会向下，这个影响会很大。

同时我们可以看到的所谓克强指数，没有一个是好的，发债量已经很严重的变成负的，货物运输量略有增长，可是也没有见好。固定资产投资的趋势，我们也没有看到持续增长的过程。从三大类，一大类是房地产，一大类是基本建设，一大类是工业。基本建设投资增长还是比较快的，达到23％。而工业和房地产都处于下滑趋势。工业增加值大概已经七八年没有见过这么低的，6.9％，说明工业情况很不好。在统计局的说明中说，因为房地产的下滑导致相当一部分工业产品出现了急剧下滑。今天在座的可能有很多是做房地产相关的下游产业，比如说家用电器、装修、建材等等，在8月份的统计中都明显看到下滑量大的有超过30％。所以工业在整个投资下降的过程中和消费下降过程中，也处于持续下降的趋势。

消费品零售额，很多人都希望我们的消费变成三大支柱产业的最高产业，美国大概占到70％左右是靠消费，而我们现在的消费也处于一个持续下滑的形势。天津会议上克强总理很自豪的认为我们也许能达到预期的目标，尤其是就业情况很好。但从8月份的数据看，没看到哪个数据是好的数据。

房地产也同样，我们的投资在持续下滑。在我们预测中，这已经说过多次了，会下降到10％左右。去年是19.8％，接近20％。如果房地产下降一半的投资增长速度的话，可能会影响0.6个百分点的GDP，带动其他产业可能会达到0.3到0.5个百分点，大概影响0.9到1.1个百分点左右。这也是现在大家感到头疼的问题。持续下滑的投资还会继续，不会因此而改变。

从土地购置来说，仍然是负的，虽然8月份有些土地供应情况较好，处于上升阶段。但是仍然整体是负的。更重要的大家比较关心的，就是我们的销售。销售和销售额都处于持续下降。这个下降趋势并没有因为金九银十而扭转。

我们年初的时候估计可能会下降15％左右，从现在看来很好，没有下降到超过10％。东部地区比较严重，下降大概超过了30％。但中部和西部地区是8月份才开始转负，7月份之前中部和西部地区都是正增长，就是销售还是正增长的。

我曾经提过，如果我们把保障性住房加上的话，今年的总量并没有低于去年，因为今年保障性住房供应的总量是远远大于去年，大概在去年基础上翻了倍。所以这两者相加的话，实际我们今年的真正供应总量不低于2016年的13亿平方米，而可能远远高于这个数字。

更可怕的是我们看到的房地产开发资金的到位情况变成百分之二点几了，这是一个非常可怕的数据，在3％的基础上维持了一段时间以后，现在低于3％了。其中个人消费贷款仅增长了4％，这是历年以来最低的，而开发贷并没有太减少，大概仍然维持在百分之十几的样子。

从总体上看，很重要的就是没有其他资金进入到房地产领域，去年是一个非常高的，有些是房地产行业本身回收情况好和再投入情况好。而今年实际上是非房地产行业进入到房地产行业的资金是大幅度减少。如果说今年的信贷减少了或者境外融资减少了，从同比例看，减少的数量并不大。但是为什么我们从百分之十几到二十几，下降到百分之二点几呢，还是一个信心问题和市场能力问题。如果大量积压而回不来的话，就会出现问题。

另外我们看到的数据是，投资总量在下降的同时新开工是下降的，尤其是住宅开工下降的幅度更大。总共今年到现在为止，大概新开工增加10亿平方米，其中住宅大概是6亿多平方米。这个数字在明年的时候可能会显出来，住宅投资新开工下降的幅度。

为什么？按道理说市场应该是健全的，三中全会特别强调的是市场配置资源的功能，尤其强调的是我们应该有一个完整的市场。但很遗憾，在中国出现的问题是我们不是一个完整的市场，而且是被人为破坏的一个市场。

没有一个市场中国不进行宏观调控，这是毫无疑问的。但是宏观调控有两个目标。一个目标是为了让市场更加健全，发挥市场的动力。另外一个目标是为了保证我们的GDP在稳定增长中起到作用和为了保障我们的失业率。

如果是前者，靠的是市场民间投资为主的一种力量。如果是后者，靠的是政府的独角戏。

上半年很明显看到的是基本建设投资迅速增长，但是其他的民间投资是迅速下降的，而且下降的幅度还在持续。所以总体上不管独角戏怎么唱，都无法支撑。这样就可以看出来，在市场中有没有以市场开放为主的先导作用，是决定市场的一个基本条件。房地产市场更为严重，一个是土地。三中全会提出的是土地的流转问题，特别是农村土地流转问题，也提到了关于城镇化发展过程中减少工业用地而增加住宅用地的问题。但实际上三中全会提出的方针到目前为止，还没有见到落实。最典型的就是我们土地的垄断。而土地垄断中为什么在大城市中仍然用高价地来拍卖，为什么我们的地方政府在调整的时候，把土地的地价的基础数据大大提高了，比如说北京。每平方米土地的基础地价提高了大概普遍来说是四倍，高的到十倍或者十二倍。就是北京市核心区域的住宅地价已经到了29000多，就是三万多块钱一平米的地，还没盖房子呢。

在这个时候政府为什么要这么干？很重要的就是政府把土地作为一个投资品和投机品，重要的不在于它进行土地拍卖，而在于它用时间和垄断和周期来控制价格。当价格低的时候，不推土地。当你价格高的时候，限制性的推土地，故意让土地价格越来越高。

我们也看到某些地区在低潮的时候，会用地方政府的财力或管控的基础设施公司或者是平台公司，来高价维持土地的价格。目的就是把土地财政作为它重要的一个支柱。

我们已经看到去年已经达到4.1万亿，今年仍然把土地财政的钱作为支撑地方政府进行基本建设和扩张的余地。

我们再看看税收。在银行认贷又认房的情况下，已经把投资和投机的路堵得很死了。但我们的税收仍然把所有的消费者的购买能力削弱，比如说香港可以用在购买一套住房的时候，通过它的升值免税增值去换自己的新房，但中国政府不许。我们也可以看到，在世界上所有的资本主义国家，都给了老百姓购房一个个人消费贷款的个人优惠，就是用个人消费的信贷可以冲抵个人所得税。但中国不允许。

也就是说初始门槛的时候，我们所有的税费都是虚高的。而重复征税，把土地的出让租金变成了税基，而大大提高了纳税的成本。为什么我租你的土地的租金还要变成最基础的价格，而变成纳税成本呢？按道理说，在所有的营改增中，首先应该把土地出让金部分扣掉。应该像汽车行业购买的发动机，在整车上税的时候，是没有发动机的税的。购买的轮胎，也不进行轮胎的上税。购买的轴承，也不进行轴承的上税。都抵扣了。但为什么房地产不抵扣，恰恰在所有房地产中都是多次征税。

中午吃饭的时候，老板的老总在这儿，说要提供油烟机。油烟机我们要上四次税。第一次税是从你那购买了油烟机。第二次税是施工单位把它列在装修里头，施工单位还要纳一次税。第三次是进在房价里头要纳一次税。第四次是在契约税中还要根据房价再纳一次税。所以一个油烟机我们要上四次税。其他东西也这样，比如精装修的电视机、电冰箱等其他产品。

在整个纳税体系中，还有一个很重要的问题，为什么我们的住宅地价都比公建的地价要高呢，这在全世界几乎都难见到。就是因为我们的个人纳税不是随居住地（个人）而产生，而是随税源地而产生，就是随单位缴纳。所以所有的办公楼里都集中了自己应该交的企业税以外，还包括了员工应该缴纳的个人所得税。但美国个人所得税是随着你的居住地而缴纳的，其他地区也这样。所以他们会在居住使用的房屋中减掉一部分费用，是希望以后通过纳税的办法来弥补。因此，最富裕的地区恰恰是治安最好的，地方政府手里钱最多的，服务最到位的，教育、医疗都是最好的。

通常认为的下行是下一个增长高点会低于上一个高点，下一个低点会低于下一个低点。我个人认为，2018年及以后的房地产，我们可能会下行，但先一个低点，不一定低于上一个低点，也可能高于上一个低点。所以它不是一个完整的下行过程。

从整体上说，我更愿意看到，在整个波动的过程中，有高有低是一个平台的过程，而中心轴基本是不变的一个过程。

和刚才测算的差不太多，我们在2003年的时候也做过这样一个测算。我们认为中国的房地产投资在住宅投资上最高峰期大概是10万亿。到现在为止，我们去年完成了8万多亿的总投资，其中住宅投资已经接近于6万亿，达到了我们原来预期2020年的结果。加上保障性住房的部分，已经接近了2025年的8万亿左右。就是非商品房的部分也占了很大的一个比例，从北京的数据看，保障性住房在开发商的手里大概有40％到45％，另外55％是非开发商由政府直接建设。把这两块住宅的投资总量都加起来，现在我们已经超过了8万亿。

再往上上升的过程已经不太可能了。现在如果按1万亿左右的贷款需要配3万亿左右的棚户区改造资金算，大概是一个4万亿的过程。如果把它再计算进去，已经接近于顶部了。

如果按照国际的情况来看，我们原来预测2020年的时候应该是房地产供应总量的最高峰。但实际上情况我们可能做不到，所以我们划了一条虚线，认为中国的路径应该到2030年是一个持续增长的过程。但“十二五”中3600万套的保障性住房，导致我们在短期之内迅速提高了供给，增加了库存。一方面来说，我们开发商每年生产的房子大概700多万套到800万套的新房。同样，同比例的接近于1：1的二手房交易量。大概只有12个城市二手房交易量大于一手房。大部分城市二手房交易量低于一手房。

但在保障性住房进入的时候，3600万套除以5，大概一年700万套。相当于在现有的开发量上翻了一倍，因此出现了大量的库存。

但遗憾的问题是，为什么在出现大量库存的时候，住建部已经明确提出我们的目标是调整库存的时候，中央政府还在提出要加快保障性住房的建设和棚改区建设呢？因为不管你开发商销售如何，都不影响GDP。真正影响GDP的只是我们的投资，就是增加值的部分。中央为了保证增加值的部分，不管你市场是否有大量的库存，所以才继续加大房地产投资。而且它认为开发商不投了，我更要投，所以鼓动地方政府去投。那不是在故意增加库存量吗？

这就是我们目的不同的时候，做法自然就不同。

从现在来看，我们有两个统计数字，一个是现有的库存总量是房管局系统的数字，180亿平，统计局出来的数据，大概我们一共竣工的是135亿平新房，还有加上原来的50亿平左右的旧房，还有拆除了一部分，将近20亿平左右的拆除量。

但是按照国土资源部航拍的角度计算，他们认为大概有230亿平的总存量。从城镇化的角度看，我们大概需要440亿平的总存量。这时候大概人均也只有35平米，并没有扩大。而以后每年有2.5％到5％的折旧量。

从现在看，我们去年是13亿平，其中住宅占70％多，再加上保障性住房，我们大概15亿平左右的住宅总供应量。如果我们GDP降到6％到8％的过程，在60％的城镇化率的过程中，我们有可能降到10到12亿平，也就是前面说的我们会降一个平台，到接近70％的城镇化率的时候，也许我们GDP只有5％到7％的水平，那时候我们大概是8到10亿平的总量。