最近调控的政策太多，很多业内人士感到彷徨，甚至开始怀疑行业的未来。

然而，重视调控政策、积极应对固然应该，但因调控而悲观则大可不必。

明源地产研究院认为，地产行业的高速增长至少还有14年，到2030年才会结束。而在此期间，人口仍将持续向大都市聚集，未来最大的机会在一二线城市的周边。为什么这么说？

总体来说，与楼市特别是房价上涨有关的因素有3个：

➊ 货币超发。许多时候，不是房价涨了，而是对应的货币多了。

➋ 供需矛盾。比如大量人口涌入一线城市，而土地供应、房屋供应却极其有限。

➌ 城市化进程中的财富再分配。这是真实的财富来源，大到各种资源的聚集，小到一条地铁、一所学校的建成，都把财富注入了相关的房子。

我们可以看看这轮调控能改变以上3个因素里的哪些。

首先，通过限贷、限制商住交易、限制2年内新买的房子交易等，把许多货币赶出楼市，抵消货币超发的效应。这个在相关措施取消前，应该是有效的。

其次，通过限购，造成人口即使涌入城市也不能买房的局面，主要是针对供需矛盾。这个措施只能减缓而不能消灭供需矛盾，社保1改3、3改5，都只是把矛盾延迟了几年而已。

最后，我们来看城市化进程。城市化进程是无法逆转的，是经济发展的必然结果。只要国家想要发展，就不能故意延缓城市化进程。

根据发达国家的经验来看，城市化有4个阶段：

第一个阶段：人口主要由农村向城市转移。

第二个阶段：人口主要由小城市向大城市转移。

第三个阶段：人口主要由大城市城区向郊区转移。

第四个阶段：农村和城市相互融合，大都市圈形成。

按照我国的城市化率，我国目前是在第二个阶段。第三个阶段有所表现，但不是主流。

而当前一些地方政府的调控，看起来是希望把人口挤压出大城市，去到小城市，让第三、第四个阶段提前到来。

市场的力量是巨大的，不管是买房还是拿地，一定要明白：政策虽然有一定作用，但根据经济规律来看，我国仍处在人口由小城市向大城市转移，并且逐渐更多地聚集在大城市郊区的阶段，如果误判趋势，个人财富、企业发展都会受影响……

下面详细来说……

 

 

城市化水平与房地产之间是什么样的关系？当然是正相关的！我们一起来看看发达国家城市化率和房价之间的关系。

首先我们来看看日本。日本的地价在1992年前后达到顶峰。随后发生的事情大家都知道，就是房价崩盘了。为什么会这样？

大家看看日本的城市化率的变化情况就明白了。

 

大家明白了吗？日本的城市化率在1970年就达到了72.2％，1973年经济的高速增长结束。在此后19年里，城市化率的增长非常缓慢，而地价、房价却还在不正常地高速上涨。

于是，崩盘就出现了。

单个国家可能没有说服力，我们再来看看另一个国家韩国的情况。

大家发现了吗？韩国的城市化率在1990年达到74.4％以后，放慢了速度。而其房价不久后出现拐点。

下面是韩国地价近年变化的情况。之前的1963-1980 年，韩国的地价也是持续上升的。但在1992年前后，到达顶峰。

1978-1990年，我国城市化率增长速度比较慢，平均每年只有0.7个点。

1995年我国城市化率突破30％后，快速增长。截至2006 年，平均每年增加1.4个点。

2015年，我国城镇化率达到56.1％。2016年，我国的城市化率达到57.35％。2011年，这个数字是51.27％。

也就是说近5年，我国的城市化率每年的增长速度有所放慢，是每年1.2个点。

按照这个速度计算，我国要到达地产高速增长期终结的74％左右的城市化率，至少还有14年。也就是说，我国房地产的高速增长，最快也要到2030年才会结束。

那么，在这个阶段，到底哪里的地产会发展得最好，哪里的房价会持续上涨呢？这是下面要讲的问题。

 

 

人口从小城市向大都市聚集

更多地呆在“郊区”

没有人可以预测未来，但是城市发展有自己的规律。

大家可以看看，其他国家在城市化率50％____72％的时候发生了什么故事。

我们来看看美国的情况。

美国1920年城市化率达到51.2％，1970年城市化率达到69.9％。

而这两个年份都出现了标志性的事件：

1920年，城市人口占总人口比重超过50％；

1970年，城市郊区人口占城市人口比重超过50％。

大家从下图可以看到，在1920__-1970年期间，美国大都市人口占美国人口的比重，都是在持续增长的。这种增长甚至持续到2000年。

这种变化，一方面是因为城区房价太高，很多在城区工作的人们选择在郊区住宿；另一方面，则是因为郊区也在产生越来越多的工作岗位，如下图所示。

 

以纽约为例，纽约总人口是持续增长的，但在1920年之后，其城区人口占比有下降的过程。

 

 

美国的人口流动有四个阶段：

➊ 1920年以前，该阶段人口流动主要由农村向城市转移。

➋ 到1940年，美国的城市化率达到了56.5％，人口主要由小城市向大城市转移。

➌ 至1970年，美国的城市化率达到了75.2％，人口由城市城区向郊区转移，大都市圈形成。

➍ 至1990年，美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到 53.4％。纽约、芝加哥、洛杉矶三大都市圈不断延伸，农村和城市相互融合，形成大都市带。

日本的人口流动也有四个阶段：

➊ 1947年以前，城市化徘徊，1947年时城市化率为33.1％。

➋ 1947-1955年，人口主要从农村迁入城市，1955年城市人口比例达到了56.5％。

➌ 1956-1965年，人口主要从小城市向大城市转移，至1965年城市化率达到了68.1％。人口主要聚集区域为三大都市圈。

➍ 1965年至今，一方面外地人口迁入三大都市圈中心城市的周边地区；另一方面人口由三大都市圈中心城区迁入郊区。2000年日本城市化率达到了78.7％。

我国2016年城市化率达到57.35％。相当于美国的1940年，相当于日本的1955年。

按照现在的速度，要到2030年才能达到70％左右。

综上得出，在2030年之前，我国的人口仍然是以从小城市向大都市流动为主。而且因为一线城市核心区域房价太高，而周边区域又有大量工作机会，所以，人口将更多的聚集在一二线城市郊区，这些区域的房价将持续上涨。