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房地产仍是中国经济的压舱石
类别:建筑房地产  日期:2019-7-17  来源:  点击率:3084  打印 关闭



房地产过去是中国经济的压舱石,现在仍然是中国经济的压舱石,未来也应该是,为什么?                                                              

 ——陈劲松


01


转型期的风浪


从去年开始,房地产进入转型期,这个转型期有几个关键词:增速换档、明斯基时刻,房地产价格冲击、融资……大家对房地产众多的负面情绪充斥着媒体,而房地产界都不说话,因为不仅没法说,还说什么都错,所以都不说。


1、投资与收益


什么是“明斯基时刻”?这是当年央行行长周小川提出的。两年前,国内经济增速下滑;国外,美国加息同时缩表,中资银行不得不跟进,开始缩表,持续了2年的稳步扩张掉头向下,总资产增速迅速下滑。此外,地方债务问题突出。

 

经济增速放缓,资产回报降低,现金偿付不了利息,这对中国经济是非常大的挑战。由此,我们看到僵尸企业集体违约破产、局部经济下挫、地方资金链断裂、城市发展受阻……现在情况虽然略有改善,但预计在未来,资产回报率降低将持续相当长一段时间。

 

2、杠杆与信用


 

 

杠杆增速过快。过去六年,居民杠杆一路上扬,政府杠杆稳中有升。目前,我们需要的是结构性去杠杆,什么叫结构性去杠杆?就是要去的是企业和居民的杠杆,政府杠杆还要适度扩张。


3、人口与城市化


中国的城市化,宋朝时大概20%;80年代,15%左右,比宋朝还低。80年代末,尤其从深圳开始的房地产发展,使得中国的城市化突飞猛进,现在达到了52%-55%,这是前所未有的。中国城市所有新建的房子加起来能容纳中国62%的人口,我们盖的楼的数量在全国是多了。

 

中国由此进入转型期,有些地方房子不够住,比如深圳;有些地方的房子明显多了,比如鹤岗、双鸭山。这是怎么来的呢?跟体制相关。鹤岗、双鸭山的城市级别跟东莞相同,土地指标跟东莞差不多。这样的话,中国的房地产当然会分化。

 

4、贸易的短期摩擦向长期博弈转变


 


这张图是主要国家500强企业数量的变化:从1998年到2018年,20年里,变化最大的是中美日三国。500强企业里,中国从只有6家增长到120家;美国减少了49家,日本减少了61家。

 

中国的迅猛发展让美国有了忧虑,短期的关税摩擦只是开端,贸易环境将向长期博弈过渡。可以预见,未来中美两国在产业、技术延伸的较量会越来越多,越来越激烈。 


02

房地产核心本质的再认识


有如下几个核心观点,让我们对中国房地产的未来仍然充满了信心:


1、房地产改革不是改革开放的结果,而是改革开放的重要组成部分



为什么?1979年改革启动时,中国的资本极度缺乏。短短40年间,我们不仅实现了资本富裕,还资本输出、“一带一路”了,这是怎么来的?房价怎么会这么高?这是改革开放的结果吗?是工业化的结果吗?工业化是怎么来的?看上图的时间表就知道了。

 

中国所有的改革开放,尤其是城市的工业化,完全是跟房地产一起发展的,甚至房地产还走在工业化的前面。所以,房地产是城市改革最成功的典范,也是工业化的原因之一,而不是工业化的结果。

 

2、房地产不是吸收了超发货币,而是创造货币



M2总体发了188万亿,有人说这都被房地产吸收了,这种说法不对。房地产不是超发货币的吸收者,而是货币的创造者。

 

要说清这点,我们要从现代货币说起。现代货币是什么?信用货币,以信用为基础。货币本身是需要锚点的,否则即使强制使用,都不能实现交易媒介的职能。M2是广义货币,广义货币是不断的信用滚动,银行才能不断贷款。

 

流通中的货币从信用来,那信用怎么来?中国房地产创造的。这是中国房地产的一个奇迹,中国资本凭什么发展这么快这么好?怎么一夜之间中国人成了大佬?因为房地产创造了极大信用。

 

钱是怎么创造出来的?当年深圳国土局领导拿着宝安地图说,这块要发展成中心区。从地图到规划图,才花多少钱?但这时货币就开始创造价值了。开发商哪有那么多钱?有钱才敢买地。拍卖土地要三通一平。凭什么能三通一平,谁出钱?银行。银行凭什么出钱?因为这是宝安中心区。开发商买地盖楼卖楼,老百姓买楼。老百姓买楼的钱谁给?预付30%,银行再给70%,因为土地赋予了人信用。同理能让印度画个圈吗?不敢画。印度的土地局领导也想和中国的领导一样,画个圈发展中心区,但那块地是谁的?土地制度不一样。

 

中国1988年土地制度改革,土地是国家的,局长就敢画圈。当土地是私有的,就不能画。所以印度、越南的发展有那么可怕吗?并没有,他们没我们这样的土地制度,我们的货币就是这样被创造出来的。

 

中国这么有钱,房地产高速发展是重要原因。外贸、工业发展起来了,是因为城市化。基础设施是谁带来的?规划那个圈画出来的。所以,中国的房地产人在任何行业面前都不低人半头,我们给大家提供了最硬的最重的资产。

 

3、房地产不是工业化的结果,是工业化的基础


 


中国几千年历史,怎么就不工业化?原因是基础设施没钱投,人口不能向城市聚集。城市人口一多就向农村分散,哪来的工业化?如果我们的城市没这么多基础设施,任何企业都发展不起来。

 

房地产在做了最重的活之后,又成为了拉动60个产业发展的火车头,包括建材、家居等。所以,并不是房地产阻碍了工业化。

 

4、中国城市化上半场与中国独特土地制度相关


 

中国房地产的发展和中国独有的土地制度相关。我们发展这么快,美国、印度没法跟我们比。发达国家走了几百年,我们就三十年,凭什么?凭什么深圳又开始修新机场?有钱。凭什么有钱?都跟土地制度相关。

 

5、房地产


 

 

我不认同房地产抑制消费。有媒体说中国房价太高,消费升级不了,因为被抑制住了。这种说法不太对,鹤岗、双鸭山的房价低,并没见消费起来,它跟统计数据完全相反。

 

我们的房子是商品住宅,是商品,是消费品,高房价代表着高消费能力和需求。房价高的地方居民的信用才高,才有消费能力。

 

那房价高的都是什么地方?好城市、好区位、好资源的地方。想要的人多了,自然是优秀的人更能获得,因为市场回馈他们以财富,他们就能获得更好的环境,所以才有高房价。

 

但我们也看到,很多收入不一定高的人也值得享有这样的生活环境,他们的住房就不能单纯依靠作为消费品的商品房来解决了,这就需要“二元制”供应:市场化商品住宅是一头,有能力的自己买;保障房、人才房、凤凰计划、孔雀计划是另外一头,由政府主导提供优质住房,这是政策性住房的责任。不能说政策性住房发展不完善,就片面地把结果推给商品房,商品房是商品,价格是结果,这不能混淆。

 

所有的统计数据都告诉我们,哪里房价高,哪里消费就高,房地产是促进消费的。比如购房者买了套房子,住进去就要装修,没钱装修就贷款。什么叫抑制消费?没钱就叫抑制消费,不能兑现自己未来的信用,就叫抑制消费。凡是能提升未来的信用提前消费的,都叫促进消费。

 

我也不认同房地产抑制创新。创新,是有评价标准的。创新的评价标准是天使投资、PE投资的标的物在哪里?有多大?多少量?有多少创业者?凡是房价高的地方都是天使投资、PE投资云集的地方,比如北上深。鹤岗、双鸭山的创业项目,你会支持吗?创新是有关键因素的。

 

年轻人想创业,大众创业万众创新,但没钱,拿一个PPT,请给我钱,给吗?不敢,现在骗子太多。他说我自己已经投了,而且做到这个程度了,你敢不敢投?真正的创业创新不是靠PPT和嘴,要有实际的商业逻辑或产品,通过资本杠杆迅速扩张渡过规模瓶颈期,实现盈利,这是最起码的。

 

创业者凭什么去启动?凭什么去试水?凭什么他自己能投?哪来的钱投?很大程度上是因为他敢把房子拿去卖或抵押。所有的创新,为什么集中在深圳、北京、上海、杭州?这完全跟房子、信用相关。所以,绝不是房地产抑制了创新,而是大大促进了创新的信用,使得创新的产业链开始形成。

 

6、房价下降并不能改善生活



日本和香港都经历过房价大幅下跌,生活改善没?说房价一跌就可以多点别的消费,不敢说一定不发生。但我们还是用事实说话,看房价跌的地方,生活改善得怎么样?并没有一个地区房价很显著下跌,老百姓生活好得不得了的,这种现象在全球都不存在。

 

香港房价下跌到70%时,普通白领负资产情况比比皆是,以至于情况太严重,大家都对未来没有信心。银行这时收你楼,逼你还贷,哪有什么生活改善。看看日本和香港,我们就知道房价跌是怎么回事了。


03


风浪之中的下半场

  

风浪之中的下半场,为什么中国房地产依然是压舱石?回归到中国房地产的本质。房地产的本质是房子吗?是地吗?是又不是,房地产的本质是产权。


1、产权的多样性

 

房地产的一块地或一套房子,不同产权具有不同价值,这个产权还是可以分割的。中国房地产的产权是一束,像一捧花,哪一个都可以挑出来,无限制分割。十九大说房子是为了住的不是为了炒的,这是下半场房地产发展的灵魂。那什么是房子是为了住的?比如说使用权,就是为了住的;比如说不同空间、不同时间的用途,都是为了住的。


2、资产和商品属性


 

房地产有没有信用,来源于它的收益权归谁、抵押权能不能分拆。所有权重不重要?重要。如果这样,资产和商品的属性在下半场跟上半场最大的区别就是上半场的增量基本都是所有权买卖,为了炒的。

 

下半场就是收益的多样性。收益的多样性带来信用等级和市场定价的多样性,这是我们讨论房地产的基础。因此,增量的商品房只是房地产的一种形式,当打开房地产世界的大门,我们发现范围更大,可以做的事情越来越多。

 

现在中国的中产阶级3亿多。什么叫中产阶级?能兑现未来收入的人就叫中产阶级。他们是哪些人?买房子的人。因为买房能兑现未来收入现在化,产生未来收益,银行还给你信用。这是中国城市发展最大的动力。

 

3、诞生新的货币创造逻辑


 

新的中产阶级怎么办?买不起了。比如租赁,只租得起买不起,兑现不了未来的信用,银行不愿意给他贷款。中国下半场创造货币的核心动力就没有了。这样的话就得拼命印M0,而不是通过信用创造M2。


如果这样,中国就会通货膨胀或通缩,非常可怕。一旦出现这种情况,中国人都受不了。因此,必须诞生新的货币创造逻辑,我觉得是租售并举。

 

4、下半场,新90后、新中产的信用创造



04

什么是租售并举



租售并举有好几种类型,有只租不售的,比如深圳城中村。只租不售挺好,市场化廉租房。但它有个问题,创造不了新货币,使住在城中村的人不能兑现未来收入,体验感不好。

 

有只售不租,比如新加坡组屋、北京共有产权房。只售不租很好,它不能跟商品房同一个市场竞争,不会冲击商品房价格。但这套逻辑目前在全国没有形成共识,以至于现在的房价依然被老百姓诟病。

 

东莞的试验叫做租售并举,这才是改革开放走在前面。改革深入,怎么深入?学东莞的租售并举。先租五年,五年的租金全算房价,五年后再补交点地价,就能进入市场交易。这样使年轻的90后,现在职场最大主力,能兑现自己未来的收益,银行敢给他们贷款,产业也能稳定。

 

05

存量的问题


 


06


制度的深化改革

 

1、目标:

“住”是推动经济转型的关键;

“3亿”新中产的资本化。


2、“房住不炒”的关键:

与现有商品房的区隔;

与投机套利的区隔。


3、存量规划与更新:

土地用途和土地租金。


假设中国有6亿中产,消费升级,就不会在乎中美贸易摩擦了。现在最怕的是,城市逐渐把年轻人变成真正的无产。


所以,房地产的下半场还要为中国6亿中产提供财产,是不同于上半场的财产,历史将会证明中国房地产是中国经济发展的压舱石。





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